Les coops de propriétaires voient le jour

Stéphane Desjardins

Un nouveau modèle de coopérative d’habitations voit le jour au Québec : la coopérative de propriétaires.

Il s’agit d’une innovation majeure. Et elle bonifiera l’équité intergénérationnelle en luttant contre la hausse effrénée du marché.

Au moment où vous lisez ces lignes, les premiers coopérants québécois achètent leur logement. L’italique du mot      « achètent » est très important pour souligner le caractère inédit du phénomène. En fait, certains parlent même d’un nouveau paradigme en matière d’immobilier résidentiel. Rien de moins.

Jusqu’à présent, les coopératives d’habitation étaient essentiellement des complexes d’habitations locatives. La formule, mise au point par la Confédération québécoise des coopératives d’habitation (CQCH), change la donne. Au lieu de louer leur unité, les membres de la coop l’achètent.

Dans ce nouveau modèle, la valeur de chaque unité augmente beaucoup moins rapidement que si elle se collait au marché. Comment est-ce possible ?

« Nous avions trois paramètres stricts quand nous avons développé le modèle : la mission coopérative doit se maintenir dans le temps ; il doit subsister une équité intergénérationnelle ; et l’organisme qui chapeaute le concept doit devenir autonome financièrement, énumère Jocelyne Rouleau, directrice générale de la CQCH. Ainsi, son originalité se manifeste dans le fait qu’il maintient l’abordabilité avec le temps. Et il permet que les coops ne soient plus à la remorque des gouvernements pour être pérennes. »

Comment ça marche ?
La formule présente certaines similitudes avec la copropriété, tout en gardant un penchant prononcé pour la vie associative. La coopérative développe un terrain sur lequel seront érigés un ou plusieurs immeubles (ou elle convertit un immeuble existant) dont elle est propriétaire. Elle vend l’usufruit de chaque unité d’habitation, c’est-à-dire un droit d’utilisation exclusif à ses membres (l’usufruit est un concept connu des acheteurs de condominiums en temps partagé). La coopérative demeure donc propriétaire de la structure matérielle, mais elle vend un droit d’utilisation de chacune des unités à ses membres, chacun devenant ainsi « propriétaire » de ce droit qui a une valeur sur le marché.

Par contre, le terrain, lui, est la propriété de la Fondation pour le développement de l’habitation coopérative au Québec. Cette fondation gère le Fonds Coop Accès Proprio (FCAP), qui achète les terrains sur lesquels les coopératives de propriétaires érigent leurs immeubles. Il les conserve pour toujours, tout en cédant à perpétuité les droits d’utilisation (« nupropriété ») à la coop. Cette contribution peut aller jusqu’à 25 % de la valeur totale du projet. Cette mesure permet de contrer l’inévitable hausse des valeurs foncières (et même la spéculation) causée normalement par le marché.

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Crédit : Fédération des coopératives d’habitation de l’Estrie

Concrètement, le membre est chez lui comme s’il achetait un logement dans un immeuble en copropriété. Le jour où il désire revendre son logement, ce n’est pas lui (ou le marché) qui en détermine la valeur, mais le FCAP. Le Fonds utilise en effet divers indicateurs qui fixent à l’avance la valeur de chaque logement de l’immeuble. La formule ne tient pas seulement compte de l’inflation, et ce, pour éviter un trop grand écart par rapport au marché. À la revente, 50 % de la plus-value de l’unité va au FCAP ; 10 %, à la coop ; et 40 %, au vendeur. Ce dernier et son acheteur négocient avec la coop. Pour financer l’achat de son unité, le membre verse un dépôt (environ 5 % de la valeur), achète une part sociale (entre 250 $ et 500 $, selon le projet) et finance le montant résiduel par un emprunt hypothécaire traditionnel.

Par exemple, une unité achetée 150 000 $ en 2019 et revendue en 2029 vaudra peut-être 200 000 $ dans une formule de coop de propriétaires, et non 400 000 $ ou 500 000 $. Le vendeur récupère donc son 150 000 $ ainsi qu’une plus-value de 20 000 $. La coop obtient 5000 $ et le FCAP, 25 000 $.

Les promoteurs de la formule espèrent ainsi qu’une unité en coopérative de propriétaires se vendra environ 30 % sous la valeur du marché, comparativement à une propriété semblable du même quartier.

« Le concept s’inspire notamment de modèles américains, explique Nathalie Genois, directrice du développement à Sosaco, un groupe de ressources techniques qui travaille en partenariat avec la Fédération des coopératives d’habitation de Québec, Chaudière-Appalaches. Nous avions le souci de permettre à de jeunes ménages ou des personnes seules d’habiter en zone urbaine. Et on voulait pérenniser l’abordabilité en fixant à l’avance le prix de revente. » Mme Genois pilote un projet de conversion d’immeuble patrimonial dans Saint-Roch (v. encadré).

En fait, cette formule permet de soustraire partiellement du marché de l’immobilier résidentiel les propriétés administrées par les coops de propriétaires. Et elle élimine le profit du promoteur. Du coup, le principe d’accès à la propriété s’étend aux acheteurs subséquents. Et on parle de logements de très haute qualité, offerts à un coût raisonnable, grâce à une gestion serrée des dépenses en design et en construction.

La CQCH a donc créé la FCAP grâce à une subvention annuelle de 200 000 $ sur 10 ans de la Société d’habitation du Québec, ainsi qu’avec une caution gouvernementale couvrant un prêt de cinq millions de Fondaction CSN. La CQCH a plusieurs demandes provenant de Montréal, des Laurentides, de Lanaudière et de Gatineau. Elle attend de voir comment les projets de Sherbrooke et de Québec vont se concrétiser avant de s’engager ailleurs, d’autant plus que les projets actuels ont à toutes fins utiles épuisé ses réserves financières. L’organisme négocie déjà une deuxième tranche de financement de quelques dizaines de millions avec ses partenaires.

Ça demeure une coop

Une coopérative de propriétaires résidentiels demeure une coop d’habitation. Les membres usufruitiers gèrent la coop comme s’il s’agissait d’un immeuble en copropriété. Mais ils doivent en faire plus… comme dans une vraie coop d’habitation !

« Les gens doivent s’impliquer en offrant en moyenne une dizaine d’heures par mois de leur temps, explique Guillaume Brien, directeur général de la Fédération des coopératives d’habitation de l’Estrie, qui a lancé les premiers projets du genre au Québec (v. encadré). Pour beaucoup de gens, c’est moins de temps que pour l’entretien d’une maison unifamiliale… Mais les gens qui s’intéressent à cette formule doivent s’attendre à participer pleinement à la vie associative, et à partager des aires communes. »

Chaque coopérative sélectionne ainsi ses membres selon ses propres critères et assure la gestion et la gouvernance de la coop.

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Crédit : Fédération des coopératives d’habitation de l’Estrie

Il y a une immense demande pour ce type d’habitation, constate M. Brien : grâce à cette formule, le modèle de coopérative d’habitation n’est plus associé à du « logement de pauvre ». « Elle permet en fait à tout un pan de la population, notamment la classe moyenne, de s’intéresser à la coopération. D’autant plus que la classe moyenne a de moins en moins accès à du logement abordable en zone urbaine. » Signe des temps : même des promoteurs privés lorgnent la formule…

Par contre, celle-ci ne fait pas l’unanimité au sein du mouvement coopératif en habitation. Il y a six ans, la Fédération des coopératives d’habitation intermunicipale du Montréal métropolitain (FECHIMM) s’est dissociée de la CQCH pour un certain nombre de raisons, dont le projet de création de coopératives de propriétaires. « Le modèle ne correspond pas aux besoins à Montréal, où il existe déjà des programmes d’accès à la propriété, explique Marcel Pedneault, directeur général de la FECHIMM.

Il manque 25 000 logements locatifs dans la métropole. Pour le secteur coopératif, c’est ça, l’enjeu dominant. »

« On respecte le choix des autres fédérations et on ne s’oppose pas à la formule, dit-il. Car, en matière de logement, il n’y a pas de programme mur-à-mur. Dans certaines régions, l’accès à la propriété est un facteur important, et si le modèle satisfait des attentes, tant mieux ! »

Montréal et, dans une certaine proportion, Québec connaissent une diminution marquée de l’offre en logements locatifs abordables dans leurs quartiers centraux. La conversion de logements en condominiums, la spéculation immobilière, l’embourgeoisement et l’arrivée massive d’Airbnb contribuent à cette diminution.

cooperativehabitation.coop
fechimm.coop/fr

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Crédit : Sosaco

Premières coops de propriétaires à Sherbrooke
(SD) Lorsque le projet du Petit Quartier a été présenté à l’Expo Habitat de Sherbrooke, l’an dernier, plus de 5000 personnes ont fait la file pour visiter l’unité modèle, une mignonne mini maison de 480 pi 2 au sol, avec un étage.

La coop le Petit Quartier est située à Fleurimont, un quartier à l’est de la capitale de l’Estrie. Le projet prévoit 73 mini ou petites maisons, avec bâtiment et jardin communautaires, piscine et stationnements extérieurs, reliés à chaque maison par son propre sentier. Le concept de mini ou petite maison va à l’encontre des tendances actuelles en matière d’unifamiliales, dont la superficie habitable a connu une forte inflation depuis 30 ans au Québec. Mais un nombre sans cesse grandissant d’acheteurs recherchent ce type d’habitation, pour ses coûts restreints (achat, assurance, chauffage, etc.) et son entretien moins exigeant.

La Fédération des coopératives d’habitation de l’Estrie pilote aussi deux autres projets de coops de propriétaires : Havre des Pins et Des Prés.

Le premier, situé dans le quartier nord de Sherbrooke, compte cinq bâtiments de 24 logements, dont le chantier vient tout juste d’être lancé. On parle de 3 ½, 4 ½ et 5 ½, vendus entre 125 000 $ et 200 000 $. Les bâtiments comprennent des ascenseurs, une quinzaine de places de stationnement en sous-sol (avec bornes de recharge pour voiture électrique et lave-auto intérieur), une salle commune, des vestiaires à vélo et des espaces de rangement.

La coop Des Prés, elle, est située à Waterville, à 20 km de Sherbrooke ; elle devrait être lancée d’ici quelques semaines. Il s’agit de 16 quadruplex comprenant de grandes unités (soit des 5 ½ et 6 ½) vendues entre 175 000 $ et 195 000 $. Ils sont conçus avec des préoccupations écologiques (solaire passif, niveau plus élevé d’isolation, fenêtres à haut rendement énergétique, planchers radiants), car on vise une construction certifiée LEED et Novoclimat. Le terrain comporte d’autres bâtiments privés (maisons, jumelés, duplex), mais les valeurs écologiques doivent être partagées par les autres propriétaires.

coopdeproprietaires.com


Vivre dans un presbytère à Saint-Roch
(SD) La Coop Socionove vous permettra, peut-être d’ici la fin de l’année, d’acheter votre unité de coop dans un ancien presbytère de Saint-Roch.

« Nous redéfinissons la Ville de Québec. » C’est la formule qui résume le projet Socionove, selon Nathalie Genois, directrice du développement à Sosaco, le groupe de ressources techniques qui pilote le développement du projet.  « On vise clairement les ménages qui n’ont pas les reins financiers assez solides pour acquérir leur logement dans le marché actuel », dit-elle.

Il a fallu plusieurs années pour peaufiner la formule de coop de propriétaires, et Mme Genois souligne à cet égard la patience et la collaboration extraordinaires de la Paroisse Saint-Roch : « Ils auraient pu vendre à un promoteur privé, qui aurait été un acheteur plus payant pour eux. »

Contrairement aux projets développés en Estrie, Socionove est une reconversion d’immeuble patrimonial, preuve que la formule de coop de propriétaires peut aussi s’appliquer à la transformation de bâtiment existant (usine, école, immeuble locatif privé, etc.). Il y a tout de même des risques plus importants que dans le cas de la construction d’un immeuble neuf. Par exemple, on peut découvrir de l’amiante dans les murs, ce qui peut faire gonfler les coûts. Le respect du budget est une composante pourtant essentielle pour maintenir le caractère abordable du projet.

Le projet compte 11 logements : deux 5 ½, deux 6 ½, deux 4 ½ « plus » (comprenant un espace pour bureau), deux 4 ½ et trois 3 ½. Le prix de vente espéré, au moment d’écrire ces lignes, débutait à 120 000 $. Les promoteurs croient pouvoir demander des prix de 30 % inférieurs à ceux du marché. Le chantier devrait commencer à l’été. Déjà, six acheteurs potentiels se sont manifestés. La coop, qui cherche à recruter des membres, a eu sa première assemblée en mai dernier.
facebook.com/Socionove

Publié en juin 2019