Le séduisant nouveau modèle de coop de propriétaires

Historiquement, les coopératives d’habitation québécoises ont toujours été des regroupements de locataires. Depuis 2020, un nouveau modèle fait surface : les coops de propriétaires. Et le succès est au rendez-vous.

Les coops de propriétaires suscitent la curiosité. Tellement qu’un panel a creusé le concept lors du Rendez-Vous 2021 de la coopération et de la mutualité (CQCM) les 14 et 15 septembre dernier, à Québec.

« Au Québec, les coops d’habitation occupent de 1 % à 1,5 % du marché immobilier ; cette proportion passe de 25 % à 50 % en Allemagne, en Grèce ou en Italie. Ce constat nous a fouettés, commente Jacques Côté, président de la Confédération québécoise des coopératives d’habitation (CQCH). Pour nous, il est impératif d’augmenter la part de la formule coopérative dans le marché québécois de l’habitation. Lorsque nous avons réfléchi à un nouveau modèle de coopérative de propriétaires, nous avions trois choses en tête : développer davantage le marché des coopératives d’habitation, offrir un produit inférieur au prix du marché et éviter la spéculation foncière. »

Le nouveau modèle a entraîné la mise au point d’un grand nombre d’innovations juridiques et financières (Coopoint a d’ailleurs abordé cette question dans son édition de juin 2019). Mais ce que recherchait la CQCH, c’est un modèle pérenne, intergénérationnel (en vertu duquel les avantages du premier acheteur se perpétuent dans le temps) et autonome face aux gouvernements.

Une formule novatrice

Le cadre financier repose sur trois bases : une capitalisation du Fonds Coop Accès Proprio (FCAP) (jusqu’à 25 % du coût de l’unité), un prix de vente paramétré et une plus-value partagée lors de la revente de l’unité entre le FCAP (50 %), le membre de la coopérative (40 %) et la coop elle-même (10 %). Dans ce contexte, les coopérateurs déboursent collectivement moins que dans le cas de copropriétaires, car ils paient environ 75 % de la valeur de l’unité. La mise de fonds initiale est donc également moins élevée.

Concrètement, pour un projet fictif où une unité se vend 200 000 $, la contribution du FCAP s’élève à 50 000 $, le prix pour le membre est de 150 000 $, et la mise de fonds de la coop (5 %) est de 7500 $, ce qui se traduit par une hypothèque de 142 500 $ pour le membre.

En fait, au lieu d’acheter une propriété, le membre de la coop acquiert un droit d’usufruit de son unité (financé par une hypothèque). L’immeuble appartient à la coop, et le FCAP possède le terrain.

« Cette formule permet d’établir une différence significative entre la valeur marchande et le prix payé par le membre, qui se perpétue aussi dans le temps, car il n’y a pas de profit pour le promoteur et pas d’intermédiaire dans la vente », explique Jacques Leclerc, directeur général de la CQCH.

Reprenons l’exemple de tout à l’heure. Si, au bout de 10 ans, le membre désire revendre son unité (ou plus précisément, son droit d’usufruit), il le fera au prix de 201 600 $, ce qui correspond à une hausse annuelle d’environ 3 %. La plus-value entre le prix de vente et le prix d’achat (150 000 $) sera donc de 51 600 $. De ce montant, le FCAP récupère 25 800 $ (50 % du fruit de la vente) ; la coop, 5160 $ (10 %) et le membre, 20 640 $ (40 %).

Qu’en est-il du point de vue de la valeur nette (ou équité) ? Compte tenu d’un prix de vente de 201 600 $, une fois déduites les parts de la FCAP (25 800 $) et de la coop (5160 $), il reste un solde hypothécaire de 97 800 $ (si l’on tient compte d’un taux de 3 % et d’une hypothèque de 25 ans). La valeur nette représente donc 72 840 $ pour le vendeur.

Le modèle tient-il la route, comparativement à la copropriété ? « En tenant compte de notre exemple, sur 19 ans, nous avons établi le coût mensuel moyen d’un condo à 1636 $, comparativement à 1166 $ avec notre formule, explique M. Leclerc. L’économie est donc d’environ 500 $ en faveur du membre de la coop. Nous avons même établi que notre formule est moins chère que la propriété traditionnelle et même la location traditionnelle ! Du point de vue du rendement, en tenant compte du coût d’entretien, la formule de coop de propriétaires entraîne un rendement de 3 % plus élevé que la copropriété conventionnelle. »

En ce qui concerne les responsabilités de chacun, chaque membre doit participer bénévolement à la vie associative de la coop. Cette dernière est responsable de l’entretien de l’immeuble, et le FCAP s’assure que les actifs ne se détériorent pas au fil du temps.

Trois projets

Afin de tester la formule, la CQCH a jusqu’à présent poussé trois projets, dont deux qui sont terminés : Des Prés, à Waterville (quatre immeubles de trois logements et un bâtiment communautaire) ; Havre des Pins, à Sherbrooke (120 unités dans cinq bâtiments de 24 condos) ; Le Petit Quartier, dans Fleurimont, également à Sherbrooke.

Ce dernier projet, lancé il y a quelques semaines (petitquartiersherbrooke.com), est en fait la première coop de maisons unifamiliales en zone urbaine au pays. Il s’inspire du modèle américain des pocket neighborhoods. Il compte 73 petites maisons de 16 X 30 pieds, offrant une superficie habitable totale de 700 pi2. Elles sont réparties par grappes sur un terrain de 4,3 acres jouxté à une zone de conservation de 5,5 acres. Le projet comprend aussi des bâtiments communautaires et une piscine.

À retenir : les stationnements sont communautaires, et seules des allées piétonnes desservent les maisons, qui ont chacune leur propre cour. Les fils sont enfouis, et les planchers sont chauffants. Les maisons se vendent entre 153 000 $ et 157 000 $, selon la formule (mezzanine ou étage complet). En juillet, avant même le lancement officiel, les fondateurs de la coop discutaient avec plus de 200 acheteurs potentiels.

Ça va bien

Catherine Larouche a emménagé en janvier dernier dans son unité flambant neuve de la coop Des Prés. Elle ne regrette aucunement d’avoir vendu sa maison pour aller vivre au sein d’une coopérative avec son conjoint et ses deux filles. « On cherchait à réduire notre empreinte environnementale et à faire partie d’une communauté, témoigne-t-elle. En fait, l’expérience est très positive ! »

Devant l’auditoire du Rendez-Vous Coop, elle raconte que tous les membres participent chacun à un ou deux comités mis sur pied pour gérer la coop, qui a un conseil d’administration de cinq membres. « Habiter une maison, ça ne se compare pas à la vie en coop, constate-t-elle. Ici, on gère seize voisins au lieu de deux. Mais la vie en communauté est avant tout basée sur l’entraide. Ça peut aller très loin. Ainsi, une trentaine d’enfants habitent dans le quartier. On a dû échanger sur les différentes façons d’éduquer les enfants – les nôtres et ceux des autres ! Il faut évidemment mettre des balises. Et ça se passe très bien ! »

Sa coop abrite des ménages de situations économiques et d’âges très variés. Il y a des aînés, des familles monoparentales, des couples d’amis. « Il s’est développé un très fort sentiment de sécurité au sein de notre communauté, reprend-elle. La coop est rapidement devenue un réseau de soutien entre nous. »

Valeurs différentes

« J’ai vécu dans un condo et j’ai été propriétaire de deux maisons unifamiliales ; la vie en coop, je pensais que ça ne correspondait pas nécessairement à mes valeurs, explique Serge Vaillancourt, cofondateur et président de la coop Havre des Pins.

Détenteur d’une maîtrise en gestion de coopératives et de mutuelles, il s’est rapidement adapté à la vie en coop. “En fait, ça correspond à tout ce que je recherchais dans la vie, dit-il. La vie en coop, c’est comme vivre en solo, mais avec les avantages de l’appui d’une communauté. Vous conservez votre intimité au moment désiré. Mais, en même temps, mes voisins sont devenus mes amis. En condo, c’est chacun pour soi. La coop, ça représente un projet collectif.”

Ce dernier explique que, lorsqu’on fonde une coopérative d’habitation, tout est à faire. Il a fallu créer une dizaine de comités pour gérer la coop, l’entretien et l’animation de la vie communautaire. L’implication des membres ne pose pas de problème : “On lave les planchers et les fenêtres tous ensemble en chantant, dit-il. Mais la vie communautaire, ce n’est pas fait pour tout le monde. Il faut consacrer au moins 35 heures de son temps par année pour faire vivre la coop. En fait, ceux qui ne fittent pas, ils s’en vont rapidement…”

Contrairement à un immeuble en copropriété, une coopérative sélectionne ses membres, donc les futurs habitants de l’immeuble.

“Dans ce contexte, on cherchait une certaine mixité, poursuit-il. On a des familles qui côtoient des aînés. Toutes les tranches d’âge sont représentées.” Pour éviter toute discrimination, la coop applique un principe tout simple : premier arrivé, premier servi. “On a des Vietnamiens arrivés récemment au pays et qui parlent difficilement le français, reprend M. Vaillancourt. Ils s’impliquent à fond dans la vie associative. On finit toujours par se comprendre…”

La CQCH a d’autres projets de coopératives dans ses cartons et reçoit des appels provenant de tout le Québec. Mais le FCAP, qui a comme partenaires Fondaction, Desjardins et la Société d’habitation du Québec, a déjà canalisé ses 40 millions de dollars dans les trois projets présentés ici.

Cela dit, en plein congrès, la CQCH a annoncé qu’elle préparait une nouvelle phase. “Nous allons bientôt faire des annonces importantes, révèle Jacques Leclerc. Nous allons avoir les moyens de nos ambitions : on pourra soutenir notre formule à la grandeur du Québec !”

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